Какой процент берется при продаже квартиры. С какой суммы платится налог при продаже квартиры

В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 9: Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 10: Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Продавая свою квартиру, важно отчётливо понимать, как рассчитать налог с продажи квартиры. Это весьма большая сумма, при этом её нужно уплатить вовремя и в полном объёме. При таких продажах государство предоставляет возможность получить налоговый вычет. В различных ситуациях он может быть различным. Так как расчёт налога производится самостоятельно, особенно важно понимать особенности как расчёта самого налоги и порядок его уплаты, так и то, как правильно определить величину предоставляемого налогового вычета.

Продавая квартиру, нужно правильно рассчитать и вовремя, в полном объёме заплатить налоги. Разумеется, в том случае, если закон предоставляет те или иные льготы для продавца, нужно о них знать и пользоваться ими. Конечно, здесь сможет помочь калькулятор налога с продажи квартиры. Для того чтобы разобраться в этом, нужно понять общую схему начисления налогов при продаже недвижимости.

• налоговая база;
• ставка налога;
• уменьшение налогооблагаемой базы.

Делая расчёт налога при продаже квартиры, прежде всего необходимо определить налогооблагаемую базу. Здесь речь идёт о некоей сумме, на основе которой будет просчитываться сумма налога. В рассматриваемом случае, если бы государством не предусматривались никакие льготы, базой для начисления была продажная цена квартиры или дома, которая была упомянута в договоре купли-продажи.

Следующее важное понятие для проведения расчётов - это ставка налога. В рассматриваемом случае она составляет тринадцать процентов. Для того чтобы рассчитать величину налога (здесь рассматривается только схема начисления), нужно налоговую базу умножить на величину ставки. Полученная сумма составит тот налог, который нужно будет перечислить государству не позднее установленной законом даты.

При определении налогов от продажи квартир государство предоставляет существенные льготы. В текущем году правила их предоставления претерпели определённые изменения. Предоставление льгот основывается на применении снижения налогооблагаемой базы. Как это работает? В случае применения льгот, продавая квартиру (такие льготы существуют практически в любом случае), необходимо от налоговой базы (стоимости реализации квартиры в договоре купли-продажи) отнять величину уменьшения налогооблагаемой базы, которая предусмотрена законодательством. Налог при продаже квартиры нужно будет посчитать с разницы.

В некоторых ситуациях такая разница может быть равной нулю. Указанную сумму нужно будет умножить на ставку налога.

Полученная в результате величина равна тому налогу, который потребуется заплатить за проведение продажи.

В текущем году были приняты изменения в законодательстве, которые откорректировали то, как производится расчёт налога за продажу квартиры.

Как известно, существует несколько разновидностей налоговых платежей. В данном случае речь будет идти о подоходном налоге. Способ его расчёта зависит от одного обстоятельства: даты, с которой владели проданной квартирой.

• рассматриваемая дата более ранняя, чем начало 2016 года;
• эта дата соответствует 2016 году или более поздняя.

Рассмотрим различные возможные варианты. Предположим, что квартира была получена или приобретена ранее 1 января 2016 года. Тут опять есть два различных варианта. Это связано длительностью владения квартирой. Здесь продавец вычисляет вычет по-разному.

1. Если с момента приобретения квартиры прошло менее трёх лет (или менее 36 месяцев).
2. Хозяин владел квартирой три года или дольше.

Для продавца первый случай является менее выгодным. Дело в том, что в обоих случаях государство предоставляет льготу в виде снижения налогооблагаемой базы. Эта сумма (первоначальная база) равна той, что указана в договоре. В первом случае разрешается снизить такую базу на один миллион рублей. Говоря другими словами, из налогооблагаемой базы нужно вычесть миллион рублей, а за оставшуюся часть нужно уплатить налог, который составляет 13% от указанной суммы.

Во втором случае дела обстоят иначе. База снижается не на один миллион, а на всю сумму. То есть, говоря другими словами, она снижается до нуля и платить налог за продажу не потребуется.

Теперь следует рассмотреть вновь первоначальный выбор. Что же произойдёт при уплате подоходного налога для тех продавцов, которые получили жильё в собственность позже 1 января 2016 года? Для таких продавцов ситуация усложнится. Тут могут быть три основных варианта.

1. Время владения недвижимостью меньше, чем 36 месяцев.
2. Время владения от 36 до 60 месяцев почти для всех категорий продавцов.
3. Если более 60 месяцев назад была приобретена рассматриваемая квартира.
4. Если срок от 36 до 60 месяцев, но речь идёт об особых категориях продавцов.

В первом случае налоговая база уменьшается на один миллион рублей, как и раньше. Для четвёртого варианта налогооблагаемая база уменьшается на всю сумму продажи аналогично тому, как это было раньше.

Чтобы рассмотреть более подробно второй и третий варианты нужно будет рассказать, какие категории населения имеются здесь в виду. Сейчас о них будет рассказано подробней, но сначала нужно уточнить, почему это важно. Когда говорится о втором или четвёртом вариантах, то они различаются только тем, относится ли продавец к одной из этих категорий или нет. Если это имеет место, то снижение налогооблагаемой базы до нуля происходит после владения в течение 36 месяцев. Если же речь идёт о других людях, то полная компенсация наступает только после 60 месяцев владения. На рассматриваемом отрезке времени при втором варианте ситуации налогооблагаемая база будет уменьшена не полностью, а только на один миллион рублей.

1. Если хозяин получил недвижимость в собственность в результате проведения приватизации.
2. Иногда старые или беспомощные люди заключают особый договор с тем, кто возьмёт их на иждивение. В обмен они передают такому человеку квартиру в собственность. Жильё, полученное таким образом, также входит в категорию льготников.
3. Когда квартира является частью наследства. Важно отметить, что здесь подразумевается не любое наследство. А только такое, какое получено от достаточно близких родственников.
4. Если же жильё является подарком, причём от родственников, оно также относится к рассматриваемой льготной категории.

В третьем и четвёртом пункте списка речь шла о некоторых категориях родственников.

• дети или родители;
• внуки, внучки, дедушки или бабушки;
• братья или сёстры.

В данном контексте речь шла как о тех, кто имеет общих отца и мать, так и о тех, кто имеет общих только отца или только мать.

Речь идёт лишь о непрерывном сроке владения. Если в результате каких-либо причин квартира несколько раз переходила из рук в руки, учитывается только величина непрерывного срока владения квартирой.

Хотя процесс начисления подоходного налога уже был здесь довольно подробно рассмотрен, тем не менее это не даёт полной картины. Теперь будет приведена пошаговая инструкция по расчёту этого налога.

Итак, по договору купли-продажи была продана квартира. Предположим, продана она была за 3 200 000 рублей. Рассчитывать налог на самом деле можно не одним, а двумя различными способами.

1. Сохранились ли документы по приобретению жилья с указанием суммы, которая была уплачена?
2. Какой вариант является более выгодным, в каком случае придётся платить меньшую сумму налога?

Рассчитывать налог можно на основе снижения налогооблагаемой базы. Если это снижение составит 100%, то такой вариант приведёт к отсутствию необходимости платить.

Если же продавец может получить снижение базы на один миллион, то нужно будет рассчитать налог, а потом произвести сравнение и выбрать наиболее выгодный вариант.

О данном способе (при снижении базы) было подробно рассказано ранее.

Следующий вариант. Предположим, сохранились документы на покупку данной квартиры, которая стоила 2 200 000 рублей. В таком случае налог рассчитывается с разности суммы продажи и суммы покупки (3200000 рублей - 2200000 рублей = 1 млн рублей) налог рассчитывается на основании налоговой ставки, которая составляет 13%. Результат составит 130 000 рублей. При этом должна быть заполнена налоговая декларация, в которой необходимо отразить расчёт налога и сумму, которую следует оплатить.

К данной декларации необходимо приложить определённые документы.

1. Нужна копия правоустанавливающих документов.
2. Потребуется копия текущего договора купли-продажи.
3. Если использовались при расчёте, то потребуются документы, которые подтверждают затраты.
4. Копия паспорта.
5. Кадастровый паспорт, который необходим при дарении или получении квартиры в наследство.

Эти документы нужно подать не позже 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Если будет иметь место просрочка, придётся заплатить штраф.

Когда высчитываются штрафные суммы за каждый месяц просрочки (в том числе за неполный), придётся отдать пять процентов всей суммы налога.

Сумма не должна выходить за определённые границы. Она не может быть меньше тысячи рублей или превышать тридцать процентов от суммы выплачиваемого налога.

При продаже квартиры может возникнуть искушение, которое состоит в том, чтобы в договоре отразить сумму от реализации недвижимости, которая меньше реальной, а оставшуюся часть платы получить с рук на руки наличкой. На самом деле это не настолько разумно, как кажется на первый взгляд.

Дело в том, что налоговая проверяет такие сделки. Один из способов проверки состоит в том, что берут кадастровую стоимость квартиры, умножают на специальный понижающий коэффициент (равный 0,7) и полученный результат сравнивают с продажной ценой квартиры. Если последняя меньше величины, которая высчитывается, то налоговая считает, что цена занижена и платить налог на самом деле нужно с данной расчётной величины, а не с заниженной суммы.

Кадастровая стоимость периодически (с периодом в несколько лет, обычно речь идёт о пяти годах) обновляется. Недвижимость проходит оценку, которая фиксируется в документах. Получается, что фактически речь идёт о рыночной стоимости, которая немного устарела.

Другой важный момент состоит в том, как именно определять дату начала владения недвижимостью. Хотя, на первый взгляд, это кажется понятным, на самом деле нужно разбираться в ситуации. Стандартным ответом на этот вопрос является дата, которая указана в документах, на основании которых получено право собственности. То есть если речь идёт о купле-продаже, нужно для этого рассматривать дату, которая указана в договоре. На практике обычно поступают менее точным образом.

В настоящее время информация о правах собственности на недвижимость хранится в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Получив справку из этого реестра можно увидеть дату, которая там указана, как дата внесения в реестр. В большинстве случаев принято использовать эту дату, хотя на самом деле она более поздняя, чем та, что указана в правообразующих документах.

Сейчас свидетельство о праве собственности на недвижимость не выдаётся. Вместо него используется выписка из реестра. Но если у продавца имеется такая справка, возможно воспользоваться той датой, которая там указана.

1. Если речь идёт о кооперативной квартире, дата начала владения определяется другим образом, хотя и довольно простым. Для этого должен иметься документ о полной выплате кооперативного пая и акт приёма-передачи квартиры. В указанном случае искомая дата - это дата, указанная в акте.
2. Если правоустанавливающий документ относится к получению наследства, то датой начала владения будет не дата фактического получения квартиры в собственность, а дата открытия наследства. То есть владение квартирой отсчитывается с момента смерти наследодателя.
3. Продавец, который вступил во владение в 1998 году или ранее для получения права собственности не нуждался ни во внесении в Реестр ни в получении Свидетельства о праве собственности. В таком случае искомая дата отсчитывается от имеющихся здесь правоустанавливающих документов.

Декларацию нужно сдавать и в тех случаях, когда налог на продажу от сделки платить не нужно.

К примеру, когда продаётся квартира, и у неё не один собственник, а двое или большее их количество. Как в этом случае распределяется вычет между ними? Сумма вычета в целом остаётся той же самой, но она делится на всех продавцов.

Распределение происходит в соответствии с долей каждого из них в рассматриваемой квартире. Однако вся сумма вычета остаётся неизменной.

Надо заметить, что это происходит только тогда, когда квартира продаётся от всех продавцов как единый объект, по единому договору купли-продажи. Гораздо более выгоден другой вариант развития событий. Если у любого владельца доли квартиры будет отдельный договор купли-продажи на эту долю, то все продавцы, платя налог от продажи, получат снижение налоговой базы на один миллион рублей.

Если квартира была куплена и сохранились не только правообразующие документы, но и те, что подтверждают факт оплаты, в некоторых случаях возможно, хоть и с опозданием, получить вычет при налогообложении в качестве покупателя квартиры. То, что она была уже продана, в данном случае на ситуацию не влияет.

• учётом произведённых затрат;
• налоговым вычетом.

Существуют ситуации, когда принято считать, что можно воспользоваться одновременно и самим правом вычета, и снижением на величину затрат (сначала сделать второе, затем воспользоваться вычетом). Хотя это выглядит необычным, подобные прецеденты имели место. Однако зачастую налоговая считает иначе. Если это будет так, налогоплательщику придётся отстаивать свою правоту в суде. При этом существует немало прецедентов, когда суд не допустил одновременное применение обоих методов снижения подоходного налога от продажи квартиры.

Ещё одна тонкость связана с продажей частного дома. В этой ситуации действуют все указанные в статье правила. Однако может возникнуть один интересный вопрос. Если дом достраивался и перестраивался в последние годы, а сам он состоит в собственности достаточно давно, то можно ли получить на него вычет на всю сумму продажи? Ответ зависит от того, менялся ли контур дома в процессе указанных усовершенствований. Если это имело место, то дата будет определяться по дате достройки.

Если контур дома не менялся при перестройке, то используется дата приобретения всего недвижимого имущества, а не достроенной части.

Предположим, квартира была куплена, а затем продана на протяжении всего одного календарного года. Есть ли какие-либо налоговые особенности у приведённой здесь ситуации, с которыми столкнётся продающий эту жилую недвижимость? Таких особенностей нет, но есть одно важное удобство.

Дело в том, что при покупке квартиры или частного дома также полагается вычет.

Учитывая, что обе указанных операции происходили в течение одного года, такой вычет можно полностью законно использовать для того, чтобы снизить налог с продажи дома.

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате. Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).
Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р. из суммы всех доходов.
Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2019 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

• Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
• Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
• Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
• Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Пример . Нестеров И.И. приобрел жилье в октябре 2015 г., а Сидоров С.С. купил ее в марте 2016 г. когда начали действовать изменения НК РФ. Нестеров уже в октябре 2018 г. (через три года от даты регистрации) вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ, а Сидоров С.С. должен подождать до марта 2021 года. В отношении него действует уже новый порядок.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

1. он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
2. для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
3. для наследников - от даты кончины наследодателя;
4. при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

• 1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
• В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
• В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

1. если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
2. продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
3. квартира перешла в дар , по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Пример . Сидоров С.С. в июне 2017 г. купил дом по цене 3,2 млн. р., а через 8 месяцев продал за 3,7 млн. р.
Кадастровая цена жилья 4 млн. руб., и с коэффициентом понижения 0,7 равна 2,8 млн. р. Для налогообложения принимается 3,7 млн. р.
Сидоров С.С. может сократить на 1 млн. руб. налогооблагаемую сумму, применив фиксированный вычет, и оплатит налог с 2,7 млн. р.
Он может понизить налогооблагаемую базу до 0,5 млн. р., применив вычет суммы расходов на улучшение качества жилья. В первой ситуации налог составит 351 000, а во втором 65000.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

• цена квартиры (указана в ДКП);
• кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
• основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
• платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Кадастровую цену нужно умножить на 0,7 и сопоставить полученную величину с той, которая написана в ДКП. Выбрать большую из двух указанных. Она и будет использоваться при определении размера налогооблагаемой базы.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

1. сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
2. сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Пример. В 2016 году Иванов И.И. приобрел жилье за 2 млн. р. Он затратил на ремонт 300000 р. и продает его за 2600 тыс. р. Все чеки на материалы и оплату работ по ремонту он сохранил. Со всеми затратами он вправе на 2,3 млн. р. уменьшить сумму для налогообложения. С учетом этого ему предстоит оплатить налог с 300 тыс. р. (39000).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Пример. Орловы развелись и продали за 4 млн. р. квартиру, принадлежащую им в равных долях. Год назад они покупали ее за 3 млн. р. Каждый из них должен оплатить налог с 0,5 млн. р. (по 65 000)
Если каждый собственник продает долю независимо и по отдельному договору, он получает вычет 1 млн. р.
Покупая квартиру, гражданин приобретает право на вычет 2 млн. р., а если оформлен кредит, то еще 3 млн. р. процентов по нему.

Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:

Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен . Это своего рода льгота - сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет - 1 000 000 рублей.

Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.

Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока . Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет - зависит от нескольких факторов:

1. Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки .
2. Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
3. , по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:

• до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) - до 1 января 2016 года ;
• после 1 января 2016 года.

Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент - 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.

Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года , в котором продается недвижимость.

В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

Если квартира менее 3 лет в собственности

В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года . Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность - куплена, получена в наследство или др.

Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав . Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Если в собственности менее 5 лет

Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет .

Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки . Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.

Налоговый вычет при продаже квартиры

НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета , который представляет собой налоговую льготу . Налоговым вычетом может воспользоваться:

1. гражданин РФ;
2. официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).

Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.

Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год . В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.

Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности , то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:

1. в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
2. у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).

Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).

Как и когда подавать налоговую декларацию?

В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю .

Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.

Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:

1. Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
2. Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.

При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники .

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.

Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался , то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.

Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле :

Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость - налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).

Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).

Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:

(5 000 000 - 1 000 000) × 13%= 520 000.

Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая . В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы .

Расчет налога следует производить по следующей формуле :

НДФЛ = (цена проданной квартиры - цена купленной квартиры) × налоговая ставка (13%).

Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.

НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 - 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей. Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).

Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.

Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.

Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.

Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей .

Однако закон запрещает применение двух способов одновременно . Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.

Заключение

Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан - налогоплательщиков.

Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.

Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.

Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.

Вопрос

Налог при продаже квартиры, приобретенной по долевому участию в строительстве

По каким правилам будет рассчитываться НДФЛ, если я приобрел квартиру в 2013 году по договору долевого участия, и хочу продать ее в 2017 году? Право собственности зарегистрировано в 2016 году.

Ответ

Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).